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아파트 거래의 경우 등기부등본만으로도 거래의 권리 상태를 확인할 수 있지만, 다세대주택이나 오피스텔 등을 거래할 때에는 건축물대장까지 확인해야 합니다. 이는 건축물대장을 통해 불법 구조 변경으로 인한 사기 피해를 예방하기 위함입니다. 오늘은 빌라나 다세대 주택 등을 계약할 때 꼭 필요한 건축물대장 열람을 정부 24를 통해 어떻게 할 수 있는지 알아보겠습니다.
건축물대장은 불법 구조 변경으로 인한 사기 피해를 예방하기 위함이오니 부동산 거래 전 꼭 확인하셔야 합니다.
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목차
건축물대장이란?
| 건축물대장 건축물의 위치, 면적, 구조,용도, 층수 등 건축물의 표시에 관한 사항과 건축물 소유자의 성명, 주소, 소유권 지분 등 소유자 현황에 관한 사항을 등록하여 관리하는 대장 |
건축물대장은 건축법 제38조에 따라 건축물의 다양한 사항을 의무적으로 기록하여 관리해야 하는 문서입니다. 처음 보면 등기부등본과 유사하게 보일 수 있지만, 이 두 문서에는 몇 가지 다른 점이 있습니다.
- 등기부등본과 건축물대장의 차이
| 등기부등본 | 건축물대장 | |
| 주요내용 | 부동산에 대한 권리 관계 | 부동산에 대한 간리 관계 건축물의 구조, 용도등에 대한 사실 |
| 관리주체 | 법원 | 국토 및 지자체 |
| 발급및 열람방법 | 대법원 등기소에서 발급 | 정부 24, 세움터등에서 발급 |
건축물대장 발급(무료열람) 및 조회 방법
건축물대장을 무료로 발급받을 수 있는 주요 사이트로는 정부 24, 세움터, 부동산 정보통합열람 등이 있습니다. 정부 24를 중심으로 설명하겠습니다.
- 1단계 : 정부24 홈페이지 클릭 - 홈페이지 중단 건축물 대장을 선택합니다.
- 2단계 : 발급란을 선택 - 로그인
* 로그인은 간편 인증으로 가능합니다.
- 3단계 : 건축물대장(열람) 선택 - 신청내용 입력 (하단에서 입력방법 설명) - 민원신청하기
*신청내용 설명
1) 건축물소재지 : 도로명이 아닌 지번을 사용합니다.
2) 대장구분 : 일반(단독주택, 다가구주택, 상가주택), 집합건물 (다세대주택, 빌라, 아파트)
3) 대장종류
3-1) 대장구분에서 일반을 선택한 경우
-총괄 : 해당 지번에 건물이 2개 이상 있어 주소지의 모든 건물을 조회하고자 하는 경우
-일반 : 본인 건물만 표시
3-2) 대장구분에서 집합을 선택한 경우
-총괄 : 해당지번에 있는 모든 건축물 표시
-표제부 : 해당지번에 있는 동 표시
-전유부 : 해당 지번에 있는 동의 호수 표시
- 4단계 : 문서열람란 선택 -인쇄란 선택
- 5단계 : 문서출력 후 열람하시면 됩니다.
건축물대장에서 체크해야 할 사항
- 계약서에 기재된 면적, 건물등기부등본의 표제부 면적, 그리고 건축물대장에 기재된 면적을 비교하여 일치 여부를 확인합니다. 만약 건물등기부등본의 표제부와 건축물대장의 면적이 상이한 경우, 건축물대장이 우선권을 가지므로 계약 또는 매매 과정에서 건축물대장의 정보를 기준으로 진행하여야 합니다.
- 불법 증축 또는 용도 변경 사항을 확인합니다. 만약 불법 건축물이 확인된다면, 건축물대장의 제목란 옆에 위반건축물이라는 표시가 노란색으로 표기됩니다. 이에 대해 건축물대장의 변동사항을 확인한 후, 특약사항에 해당 건축물에 대한 원상복구 사항을 기재하고, 이를 이행하지 않을 경우 계약을 진행하지 않아야 합니다. 위의 조치를 이행하지 않고 소유권이 이전된다면, 원상복구 및 강제이행금이 부과될 수 있으니 이에 주의해야 합니다.
- 용도지역, 지역, 구역을 정확히 확인해야 합니다. 매매 시 신축이나 증축을 계획할 때 용도 지역을 착각하여 건폐율이나 용적률 등 건축기준의 제한에 걸릴 수 있으며, 이로 인해 손해를 입는 경우가 많습니다.
건물 및 토지 등기부등본에 기재된 소유주와 건축물대장 및 토지 대장에 기재된 소유주가 일치하는지 확인합니다. 소유자 정보가 일치하지 않을 경우, 등기부등본의 소유권 이전과 건축물 및 토지 대장의 현재 소유주 상황을 확인한 후, 계약 또는 매매를 진행해야 합니다.
참고로 전세보증보험 가입 시에 '근린생활시설'은 전세보증보험 가입이 불가하며 불법 증축 건물도 전세 대출이 불가능하니 건축물대장을 꼭 확인해야 합니다.
사용 용도
건축물대장은 다양한 상황에서 필요한 중요한 문서로써 아래와 같은 경우에 활용됩니다.
- 부동산 거래 및 평가 : 부동산을 매매하거나 임대할 때, 건축물 대장은 건물의 역사, 구조, 유지보수 이력 등을 확인하는 중요한 자료로 활용됩니다. 부동산 전문가나 감정사는 건축물 대장을 참고하여 부동산의 가치를 평가합니다.
- 건물 소유자 변경 : 건물 소유자가 변경될 때, 새로운 소유자는 건축물 대장을 통해 건물의 상태와 이력을 확인할 수 있습니다.
- 유지보수 및 보험 요청 : 건축물 대장은 건물의 유지보수 이력을 기록하고 있어 보험 청구나 유지보수 작업 시 필요한 정보를 제공합니다.
- 재개발 및 확장 공사 : 건축물 대장은 건물에 대한 변경사항과 확장 작업에 관한 정보를 포함하고 있어, 재개발 또는 확장 공사 시 반드시 참고되어야 합니다.
- 법적 분쟁 및 소송 :건축물 대장은 건물과 관련된 법적 분쟁이나 소송의 경우 중요한 증거 자료로 활용될 수 있습니다.
- 정부 규제 및 허가 : 건축물 대장은 정부 기관이 건축물에 대한 규제 및 허가를 심사할 때 참고 자료로 활용됩니다.
FAQ (자주 묻는 질문)
질문 1) 건축물대장 발급을 위해 주소에 블록(BL)이 포함된 경우, 어떻게 신청해야 하나요?
건축물대장 신청 소재지 주소가 택지개발지구에 해당하는 경우, 주소 지번에 블록(BL)이 포함됩니다. 이 경우 정부 24에서 건축물대장을 신청할 수 없습니다.
질문 2) 건축물대장 신청을 했는데 처리완료 문서생성 중이라고 확인됩니다.
해당지번의 건축물대장 데이터가 비어있거나 일시적인 시스템 장애일 경우가 있을 수 있으므로 자세한 내용은 상담센터(1588-2188)로 문의해 주시기 바랍니다.
